ばばっち 
あれもこれも相談したい。
年が明けるまでに。
不動産のことで。
そんなあなたにお送りするべく、上島東町にある株式会社トラスティ飛鳥にやってきました。
もちろん内容は…
／どどどん！＼
不動産
無料相談
についてです！！
トラスティ飛鳥は地域密着型の不動産会社として今年で20周年。
その強みを生かして、不動産のことで悩める枚方の人たちに無料で相談を実施しているんです。
枚方市内で相続・空き家・住宅売買…悩んだら「不動産なんでも無料相談」があるんです！実際に行ってみた【ひらつー不動産】
『不動産無料相談』については、以前にも主婦コンビで和気あいあいと取材させてもらいました♪
今回はメンバーを変えて訪問。
アラフォー代表のビーバー＠ひらつーと、20代ですが元建設会社で働いていたパイン＠ひらつー、そして前回と同じく不動産についてはあんまりわかってないばばっち＠ひらつーの3名でお話を聞かせていただきました。
「よろしくお願いいたします！」
こんな感じで和やかな雰囲気でお話をうかがいました。
「前回の記事でもおっしゃっていましたが、福田社長は公益社団法人 全日本不動産協会主催の無料相談もされているんですよね？」
こんな感じで相談を受けられています。
「そうなんよ。
私自身が公益社団全日本不動産協会というところで長きにわたって理事をやっていて、公益社団やから行政と枚方市とタッグ組んだりして無料相談の相談員としてやらせてもらってます。
ここトラスティ飛鳥でも無料相談やってるんでこちらにもぜひ来てほしいんやけどね！」
公認 不動産コンサルティングマスター／宅地建物取引士／2級建築施工管理技士
などの資格をお持ちです！
「今回は、そんな福田社長にお願いしたいことがあります！
ひらつーの読者さんから不動産についてのアンケートでいただいた質問を持ってきたので、ぜひ答えていただけたらと思います！！」
読者の方からの不動産の疑問。ぶつけます。
「なんでも聞いてください！」
ということで、以前実施したひらつー不動産についてのアンケートから読者に方たちの疑問・質問をこちらでピックアップして用意してきました。
枚方市内に空き家はどれくらいある？
Q.2
1階と2階では固定資産税がどれぐらい違う？
Q.3
増税関係と控除等考えて、いつ買うのがお得？
Q.4
買い替えで、相続に備えて両親（夫婦）の共有名義にすることってどう？
Q.5
どういう土地が家を建てるのに向いてるの？
Q.6
新築より中古の方がローンが組みにくい？
Q.7
価値を下げない方法は？
気になる質問はありましたか？
では、福田社長！お話聞かせて〜！！
枚方市内に空き家はどれくらいある？
「えーと…まず早速、枚方市内に空き家はどれくらいあるんですか？」
「27年度に22,000戸ぐらいやったと思うんやけど、今24,000戸ぐらい。枚方の人口が40万人、世帯数が18万世帯、その中で24,000戸空き家が平成30年度はありそうやね」
「それは他の市より多いんですか？」
「空き家率が今12％ぐらいで、だいたい全国平均が13〜14％ぐらいやったと思います。
だからちょっと少ないぐらいですね。まぁでも平均値くらいかな。
ちなみに、空き家相談士っていう資格も持っています。
実は今日もこれ終わってから、福祉関係の物件を探されている方の案件を聞き取りにいかせてもらうんです。あと、渚元町の空き家を今後どう活用したらええんやろっていうのを市役所と考えてて一緒に見に行くことになっています」
「ひらつーのみなさんの周りはどうですか？空き家とか」
「そういや近所に空き家ありましたね。
更地になって2つに分けられて…。周りでどんどんそういうのが増えてきました。
マンションになるとかならないとか…」
「なるほど。マンションはなかなか難しいね。よっぽど大きい土地じゃないと。
地域によっては空き家になってもすぐ解決できるわけやね。需要があるから。
需要がないとこが困るねん。枚方でもちょっと不便なとこ、バスで通わなあかんとか」
1階と2階では固定資産税がどれぐらい違う？
「では、次。
1階と2階では固定資産税がどれぐらい違うんですか？」
「1階建て2階建てというより、固定資産税は木造なのか耐久がどれぐらいいけるのかっていう話やからね。
要は値打ちあるかないかやから。鉄骨の家は長いこともつ、耐久が約50年やろ。
木造は減価償却20何年やったかな。だから1階2階やから言うたって延床が増えるだけでそれに対してやね。
その中に本来は贅沢品使ってたら固定資産税が上がる。
全館空調施設を全部やってたり、壁に本物のタイルを使ってるとか。
値打ちあるもんって長いこともつから」
「なるほど」
「こういう質問がおもしろいね。そこ聞いてくんの？っていう。
うれしいのはそういう質問。何でもいいから相談してくださいね！」
増税関係と控除等考えて、いつ買うのがお得？
「増税関係と控除等考えていつ買うのがお得とか、時事的なことを教えてほしいというのもあります」
「増税関係と控除をいつ買うのがお得とか時事的なことは今後消費税をちょっと見とかなあかんわね。
いつ買って…とか時期決まるからね。
いつまでに請負したらいつまでに売買契約したらっていうのはもう出てるけど、そこでしっかり1回1回個別にその方に合ったお答えをさせてもらうから個別にどうぞ質問してもらったらっていう感じかな」
「何ヶ月前ぐらいがいいとかっていうだいたいの目処はあるんですか？例えば消費税増税のタイミングとか…」
「例えば、トイレットペーパーや車は絶対買うもんやっていうことでそんなに失敗っていうてもきつい失敗にならへんやんか。だから消費税に合わせて駆け込み需要OK。
やけど、そんなんで不動産は買わん方がええよと僕は思う。
減税もあるしね。
やっぱり自分の家庭、家族、子供ができたり結婚したり、その時に自分にとってどう必要なんかが不動産やから。
人生左右するからな。
だからそれに合わせて買うっていうよりも、たまたまその時期に買うんやったらピタッと合えばええんちゃうかな」
「そうなんですね〜」
「私らの若い頃は結構練り込んで買うてくれはったんやけど、最近では広い土地を2区画に分けて簡単に売ったりしてて、安価で販売してて「家賃より安いから買っとこか」みたいな人が昔よりずいぶん増えたね。
それはそれで良し。親も言うしね。「自分ら家賃そんなに払ってんねやったらもう家買っときや」っていうのが親やしね」
「チラシとかでもそういう売り文句結構見ますもんね」
「確かにそうですね。
それをメインにするんじゃなくて、自分のライフサイクルに合わせて買わなあかんってことですね」
買い替えで、
相続に備えて両親（夫婦）の共有名義にすることってどう？
「次いこか。
両親が買い替える家も父の名義にするつもりみたいなのですが、相続に備えて両親（夫婦）の共有にすることも検討してはどうかと提案しても調べもせず聞く耳を持ってくれません。メリット、デメリットを記事にしていただければありがたいです。
これなんか私がよく聞いてる質問やね。両親が買い替える、家は子ども夫婦の共有のものにする。名義やろねこれ」
「共有名義にすることでメリット、デメリットはあるんでしょうか？」
「例えば将来買い替えの売った時なんかに夫婦共有にしとけば、まぁ物件の値段にもよるけど夫婦20年以上続ければ2,000万円までの贈与が無税っていう制度があるんよね。
だからそういう方法のためにやっとくのも良し！
具体的なこと聞かせてもらったら1つ1つ答えていくから、ぜひ相談してほしい。
メリットとしてはもうひとつ、居住してた家を売った時に3000万まで控除があるねんね」
「うーん…簡単に言うと？」
「例えば、30年前に2,000万円で買った家を今売ったら5,000万円で売れました。
儲けた3,000万円に対しては税金あるねんけど、自分で住んでた家を売った分については3,000万円まで無税やねん。
夫婦共有やったらお父さんもお母さんも両方共3,000万円ずつ有効。
もちろん共有の持ち分あるよ。計算式によってはバラバラやけど」
「デメリットってあるんですか？」
「若いうちに共有にしはる人たまにいんねんけど、これが離婚する時に揉めるに揉める（笑）
共有やから売られへんってなったり、どっちがずっと住んどくかとか…これ現実うちに結構相談あるわ」
「こういう方は親御さんと一緒に相談に来てもらった方がいいんですかね？」
「そうですね。どちらにせよまずは相談してほしいです。
心がけてるのは「答えは1つ」っていうような答え方をしないようにしています。
中には完全に私見や主観でこう思うし絶対こうですよ！とか、絶対こうですって言う相談員結構おりますねん。
僕ら1番考えるのはお客さんの気持ち十人十色です。
不動産屋やってたら新築で電気の色1つ決めるのにも10人が全員違うこと言われるわけで、クロスの色でもみんな違う。
だからそれを心がけて本当のことを何個か言うて、選択肢を与えるようには心がけてます。
この辺ちょっとポイントかな。だからほんまに喜んでもらえるし」
「いろんな方法を提案してもらえるっていうことですよね」
「そうです。
ただしさっき言った税金の掛け率とか、消費税の時期とか、そういう決まったことはちゃんとお伝えしてますね。
○月○日までに契約しといたら消費税は8％ですよ。ここからここまでの間に10％なってしまいますよ。とかね！
軽減税率とかはっきりとしたことはお答えします」
枚方で住みたい場所ダントツ１位は？
樟葉といえば『くずはモール』
「ちょっと疑問・質問はおいといて、これどう思いますか？
ひらつーのアンケートからなんですが枚方市内で住んでみたいエリア、樟葉がダントツ1位」
「なんでやと思います？」
「住みやすそう」
「便利なのに、そこまでゴミゴミしてない感じですね」
「実は20年ぐらい前は路線価が枚方市駅周辺の方が高かったからね。
くずはが15年ぐらい前にひっくり返して以来どんどん開いていくばっかり。
それはもうインフラ、そういう都市開発やね
その結果、子供の教育環境が充実、買い物が充実、ごみごみしてない、そういうことなんやろな」
「樟葉は憧れですね！」
センチュリータウン
「価格も高いもんなー！びっくりするほど高くなった。
センチュリータウンあるやろ？あれがバブルの頃なんぼやったと思う？
3LDK、だいたい70平米やな」
「3,000万とか？…え、バブル？？」
「バブル、僕でもまだ小学生ぐらいやったんでパインはまだ生まれてないんちゃうかな（笑）」
「7,800万とか8,000万。
住宅情報にはそれでずーっと載っててん。一番下ったんが600万台。
今は駅近っていうのもあって、1,500万ぐらいで落ち着いてるわ」
「600万台に下がったのはいつなんですか？」
「10年ぐらい前かな。リーマンショックの後どんどん下がって。
あと、コンパクトシティっていう話は知ってる？」
「半径何m以内に全部集結させる、みたいなやつですよね」
「よー勉強してるなー！
あれを実際に他府県なんかはやってたりするねん。
枚方も言い方悪いけど、遠いところで水道が詰まった言うたって全部税金がかかるやんか。
そういうところに住まんといてくれと。そういうところに住んでなんか起きても見ませんよっていう時代が来てるねん。人口減になっていくにつれて」
周辺にタワーマンションが立ち並ぶ香里園駅
「で、枚方が重点居住地域に打ち出してるのはくずは周辺と香里園周辺。
どういう土地が家を建てるのに向いてるの？
「質問に戻りましょう。次はどういう土地が家を建てるのに向いてるのか？」
「まぁ一般的言われてるのは地形は真四角。
で、よく南向きがいいって言うてるけど、これ日本だけやねん。
南向きって日入るからいいって思ってるけど、ちっちゃい家南向きやったら全部玄関で日なんか入らへん。
逆に南向きにベランダがあった方がいいとか、この辺のことを話してくれる業者さんにお願いするのがおすすめ。
だから別に南向きにこだわらんでも、南空けたらいいだけの話」
「庭を作ったらいいですよね」
「そういうこと。そっちの方がよっぽど楽しい！
うち実際北向きの家住んでんねんけど南にドーンって庭とれてるからそこで家庭菜園できてる。楽しいでー♪
日本の風土に合った形で、風水とか鬼門とか占いとか全部データで北に玄関もっていったらあかんとか、南に台所もっていったらあかんとか、西に絶対台所あかんとか、それなんでか言うたら西日が入って物が腐ってお腹こわしてって、そういうのが積み重なってああいうのってできてるからね。
だから真四角で南向きが一概にええとも言えませんよと。予算もあるし。
ちっちゃい家やったらちっちゃい土地なりにどこがええか。
う〜ん、聞きなはれ。トラスティに（笑）」
「真四角がいいっていうのはどういった理由なんですか？
たまに変わった形の土地に建ててる家とか見るんですけど」
「真四角やったらどんな形でも家入るしっていうことやろね。とりやすいやんか、部屋でも。丸やったらデッドスペースができるやろ。そういうことやな」
「丸の土地とか見たことないですけどね（笑）」
「建築家とか芸術家はよくやるけど（笑）
まぁ、シンプルなほうが色々ライフスタイルに合わせて模様替えもできるし、凸凹がないほうが住みやすいよね」
新築より中古の方がローンが組みにくい？
「新築より中古の方がローンが組みにくいと聞いたんですが違いはあるんですか？っていう質問もあります」
「これもその方によりますね。
補足すると中古の場合気をつけないといけないのは、築年数が古すぎたりしたら評価が出ないんです。
それこそさっきのセンチュリーでいくら改装して1,000万の値打ちのものを1,000万で改装したからって2000万の評価が出ないんです。
まぁでもその方の属性によりますね」
「そういうこと。
峯田くんが言うたように属性、勤め先によって金利が変わる時代やからね。
公務員には安く貸してくれるし、どこどこの会社いうとこやったら金利高いし。
それを補うのに今フラット35っていうのがあるけどフラット35は初めからちょっと金利が高め。
民間の銀行さんがどこも見るのはもう属性やな。
大手企業に勤めてたらマックス優遇っていうて一番安い金利で借りれるけどな」
価値を下げない方法は？
「次は、価値を下げない方法ってあるんですか？」
掃除が大事。
「それはやっぱりお手入れ。
例えば、女性のお肌の価値を下げないようにするためにはまずお手入れ。
車でもそう。よう若い頃言われたんは『オイル交換だけはしとけよ』と。
車はエンジンが一番大事やから。それと一緒。
掃除してない家と掃除してる家で同じ家やのに何百万って値段が違ったりする例がいくらでもあるから。もう見た目やから、買う人は」
「家買う時ってやっぱり見た目から入りますもんね」
「最近では国が中古政策っていって、もう新築ばっかり建てていくんじゃなしに中古をどういう風に活用していこうかっていう時代に突入してるんよ。
そういう意味でも家を少しでも高く売ろうと思うとやっぱり家のお手入れ。
マンションは買ったら管理積立金があって、しばらくしたら管理組合で10年に1回外装補修やってくれたり、パイプ詰まってないかとか点検みんなやってくれるけど、自分の家ってなかなかやらへん。
それの積立もしてない人が多いから、ちゃんとケアしてあげてほしい。
ほんとは10年に1回コーキングとかしとかなあかんねん。屋根もちょっと見たり点検絶対しとかなあかんねん」
「戸建ての人は管理するのに「え！100万かかんの？！」とか、焦る人もいますよね…。
あ、そろそろ時間ですね。
福田社長、峯田さん、ありがとうございました！！」
「どんな小さいことでもいいです。若い方も大歓迎。
不動産のこと、アレコレ悩む前にトラスティ飛鳥へ聞きにきてください！」
取材後・・・
「一番若い君、トラスティ飛鳥のカレンダーをプレゼントするわ。
これからも頑張るんやで！期待してるわ！！」
「ありがとうございます（笑）」
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これってどうなん？という単純な疑問から、真剣に悩んでいる・迷っている事例まで「トラスティ飛鳥」がしっかり相談・提案させていただきます！！
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FAXでも受け付けています。
福田社長の楽しいトークも聞けますよ〜（笑）ぜひお気軽に
ひらつーでみた『不動産なんでも無料相談』
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定休日
水曜日、第2・第4火曜日
枚方市上島東町13-15（→Googleマップ）
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